PROJEKTY INDYWIDUALNE
"Architektura to sztuka tworzenia harmonii między formą, a funkcją.” – Louis Sullivan
Usługa jest skierowana do Klienta indywidualnego, który poszukuje pracowni architektonicznej w celu wykonania projektu budowlanego budynku z przeznaczeniem prywatnym, głównie domu oraz podjęcia się tematu kompleksowo z obsługą formalno-prawną, a jeżeli jest taka potrzeba z opracowaniami dodatkowymi w postaci chociażby wizualizacji. Poniżej przedstawiamy Państwu proces projektowy, rozpoczynający się od pierwszej rozmowy Inwestor-Architekt, aż do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Nasza oferta projektowa opiera się na modelowaniu BIM. Aby dowiedzieć się więcej o tym procesie, zapraszamy do zakładki MODELOWANIE BIM.
A. CHCĘ PROJEKT!
ROZMOWA WSTĘPNA – 01.
01. – ROZMOWA WSTĘPNA
02. – UMOWA
DOKUMENTY STARTOWE – 03.
03. – DOKUMENTY STARTOWE
04. – ANALIZA ZLECENIA
KONCEPCJA – 05.
05. – KONCEPCJA
06. – AKCEPTACJA
PROJEKT BUDOWLANY – 07.
07. – PROJEKT BUDOWLANY
08. – PROCES ADMINISTRACYJNY
B. POZWOLENIE NA BUDOWĘ
PROJEKT TECHNICZNY – 09.
09. – PROJEKT TECHNICZNY
10. – OPRACOWANIA DODATKOWE
C. CHCĘ ZACZĄĆ BUDOWĘ !
CO U NAS ZAMÓWISZ?
Analizy działek.
Analiza terenu w celu przeprowadzenia dokładnej oceny przed przystąpieniem do projektu budowlanego bądź zakupu nieruchomości. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej przejdź do zakładki ANALIZY DZIAŁEK.
Zgłoszenie robót budowlanych.
Dokumentacja projektowa w formie elektronicznej lub papierowej wykonywana w celu uzyskania zgody na roboty budowlane w trybie uproszczonym, tj.: zgłoszenia robót budowlanych wraz z przygotowaniem niezbędnych wniosków i oświadczeń.
Inwentaryzacje.
Inwentaryzacja w formie modelu BIM, opracowanego na podstawie chmury punktów lub rysunków 2D, z dokładnością dostosowaną do wymagań zamawiającego. Istnieje również możliwość opracowania modelu terenu wraz z najbliższymi obiektami. Dodatkowo, na podstawie modelu opracowujemy rysunki techniczne.
Koncepcja architektoniczna.
Koncepcja architektoniczna w formie modelu BIM wraz z możliwością przeglądania modelu za pomocą strony internetowej. Do modelu dołączane są podstawowe rzuty oraz przekroje wraz z podstawowymi danymi oraz opisami. Usługa może być rozszerzona o zestawienia oraz wizualizacje na tym etapie.
Projekt budowlany.
Dokumentacja w formie elektronicznej lub papierowej przygotowywana na podstawie rozporządzenia w/s formy i zakresu projektu budowlanego w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. W zakres usługi wchodzi projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny oraz obsługa formalno-prawna z przygotowaniem niezbędnych wniosków.
Projekt wykonawczy.
Dokumentacja w formie modelu BIM oraz szczegółowych rysunków technicznych, zależna od wytycznych Inwestora, ale przede wszystkim dostosowana do specyfiki obiektu w kwestii skomplikowania konstrukcji czy nietypowych rozwiązań architektonicznych. Ukazuje szczegółowy zakres opracowania, służąc głównie do celów kosztorysowych i wykonawczych.
Wizualizacje.
Rendery statyczne oraz animowane w jakości 4K. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej przejdź do zakładki WIZUALIZACJE.
Zestawienie materiałów.
Szczegółowe zestawienia materiałów dla całego obiektu lub jego poszczególnych elementów w formatach XLS, PDF lub DOC.
A. CHCĘ PROJEKT!
Gdy w głowie pojawia się pierwsza myśl o chęci zbudowania wymarzonego domu, zazwyczaj sięgamy po czystą kartkę ołówek i przelewamy wszystko na papier. Robimy zapiski, szkice, kombinujemy z własnym układem funkcjonalnym. Kiedy wyczerpiemy własną inwencję twórczą, przeglądamy katalogi i Internet w poszukiwaniu inspiracji, w celu ulepszenia własnej przestrzeni, bryły i dopracowania detalu. Jest to jednak dopiero pierwszy z wielu etapów procesu budowlanego, z którymi Inwestor będzie musiał się zmierzyć, zanim będzie mógł wznieść pierwszy toast w swojej wymarzonej jadalni.
Następnie pojawia się fala racjonalnych pytań typu: Od czego mam zacząć? Do kogo się odezwać? Co będzie potrzebne do rozpoczęcia procesu administracyjnego? Chyba muszę mieć projekt i pozwolenie na budowę? Jaki projektant? Kierownik budowy? Prąd, woda? Czy moja działka jest w ogóle budowlana?
Tak, to prawda, wszystkie te i wiele innych często trudnych pytań zostaje rozłożonych na czynniki pierwsze przez Architekta w trakcie pierwszej wprowadzającej rozmowy, a następnie podczas analizy stanu prawnego dysponowanej przez Inwestora nieruchomości i jej możliwości techniczno-użytkowych (jeszcze przed przystąpieniem do prac projektowych).
Podczas wspólnej ekspedycji będziemy pełnili rolę przewodnika, ratownika i kreatora nowych szlaków w jednym. Skonfrontujemy Wasze dzieło z własną wiedzą techniczną, nieszablonowym spojrzeniem i obostrzeniami prawnymi. Będziemy odpowiadać również za koordynację prac projektowych między branżystami (m. in. konstruktorem, projektantami instalacji sanitarnych i elektrycznych), zlecimy prace geodezyjne i geologiczne, a jeśli będzie taka potrzeba będziemy Was reprezentować przed wszelkimi jednostkami administracyjnymi na bazie pisemnego pełnomocnictwa. Jesteśmy do dyspozycji również podczas pełnienia nadzorów autorskich w trakcie realizacji lub kierowania robotami budowlanymi.
Aby pokazać Wam jak chronologicznie wygląda cykl projektowy w naszej pracowni na typowym, prostym przykładzie, zapraszamy na pierwszą rozmowę!
01. ROZMOWA WSTĘPNA
To co dzwonimy? Piątek…? Tak, tak… piątek pasuje. Wybornie! Będziemy potrzebować około 1,5 – 2 godziny, żeby poruszyć kilka ważnych aspektów procesu projektowego, a mianowicie opowiedzieć: skąd to się bierze, na jakiej podstawie, kiedy, po co i za ile?
Pierwszą rozmowę z Klientem traktujemy jakby to był początek potencjalnej przyjaźni, z której mogą wyniknąć obopólne zyski w przyszłości. Uważamy, że między Inwestorem a Architektem musi powstać jakaś chemia, aby współpraca okazała się owocna. Z doświadczenia wiemy, że spektrum osobowości ludzkich jest wręcz nieograniczone, jednak zdążyliśmy już zauważyć, że mimo różnic, każdy klient posiada również wspólny mianownik, który staramy się zapewnić, a mianowicie: zawodowe poczucie bezpieczeństwa; posiadanie odpowiedniego doświadczenia; kreatywność w rozwiązywaniu problemów; ale przede wszystkim: czy będą to dobrze wydane pieniądze?
Powyższe wahania są jak najbardziej naturalne, dlatego w trakcie wstępnego spotkania mamy zadanie uspokoić ten sztorm i swobodnie opowiedzieć o współpracy, dzięki której dopłyniemy do zamierzonego portu!
Rozmowa w skrócie:
- Zaczynamy od wysłuchania wymagań, życzeń i oczekiwań Inwestora;
- Przekazujemy informacje o tym, że są to wymagania, które musimy spełnić równolegle z wytycznymi zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (jeśli taką posiada Inwestor);
- Opowiadamy jak działamy, czyli od ogółu do szczegółu, tj.: najpierw analiza nieruchomości, mediów, kolizji i wymagań administracyjnych, następnie koncepcja, rozwój, projekt finalny, uzyskanie pozwoleń;
- Określamy obowiązki wobec siebie (w świetle prawa budowlanego);
- Zawsze dzielimy zlecenie na obligatoryjne i fakultatywne, czyli minimum, które jest potrzebne do uzyskania pozytywnej decyzji, ale również opracowania dodatkowe, które rozwieją wszelkie wątpliwości jeszcze przed wbiciem szpadla;
- Rozmawiamy o potrzebnych dokumentach, ewentualnych niespodziankach powstających w wyniku subiektywnych interpretacji, które mogą spowolnić cały proces, a nawet spowodować przesunięcie budowy o jeden lub dwa sezony oraz jak temu zaradzić;
- Staramy się opowiadać o całym procesie w sposób lekki i plastyczny, z uwagi na wiele zmiennych po drodze. Matematyka i fizyka pojawia się dopiero na etapie rozwiązań technicznych;
- Przedstawiamy harmonogram prac, termin realizacji i szacunkowe koszty;
- W podsumowaniu zapraszamy do zadawania pytań;
- Rozumiemy, że po otrzymaniu takiej dawki informacji należy się z nią oswoić, dlatego w przypadku kiedy Klient będzie już zdecydowany na dalszy krok, zapraszamy do ponownego kontaktu.
02. UMOWA
Jeżeli Klient zdecydował się na nasze usługi, zapraszamy Go na podpisanie umowy o prace projektowe. Wbrew pozorom jest, to jeden z najważniejszych dokumentów określających zasadę działania naszej wspólnej relacji. Fajnie jest jeśli każdy z uczestników procesu budowlanego wie co ma robić, do kiedy i za ile. Ponadto umowa ma stanowić swego rodzaju notes, do którego zawsze można zerknąć aby przypomnieć sobie co mam jeszcze do zrobienia i ile punktów zostało mi do zakończenia zlecenia. Inwestor natomiast jest pewien, że zamówił, to co jest mu potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę i czy 4 miesiące temu rozmawialiśmy również o przedmiarach?
Projekty budowlane, to tematy wielowymiarowe, dlatego trudno jest skonstruować rzetelną umowę, tak aby nie była jednostronna i aby zabezpieczała w równym stopniu obie Strony. My oparliśmy się na pewnych inspiracjach tworząc taki szablon, a były to:
- Zasady etyki zawodu Architekta, ustalone przez Izbe Architektów RP;
- Standardy Wykonywania Zawodu Architekta, również ustalone przez IARP;
- Książka Waldemara Jasiewicza „A… symetria umowy” 2005, ISBN-10: 83-924100-0-9, ISBN-13: 978-83-924100-3-4, rekomendowanej przez Polską Izbę Architektów RP;
- analiza Regulaminu Honorarium Architekta, przyjętego uchwałą Krajowej Rady Izby Architektów RP z dnia 15 stycznia 2006;
- analiza Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym.
Podpisywanie umowy to również pierwsza z rozmów odnośnie samego obiektu, jego formy, układu funkcjonalnego, potrzeb, rozwiązań indywidualnych, lokalizacji. Wszystkie te informacje posłużą nam do wypełnienia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (jeśli jest taka potrzeba), czyli do jednego z dokumentów startowych uruchamiających całą machinę oraz do analizy nieruchomości, a następnie stworzenia pierwszej koncepcji… o czym w następnych rozdziałach.
Zatem, określamy zakres działania, aktywujemy pełnomocnictwo, zaliczkujemy umowę, żeby się milej pracowało i z chęcią rozpoczynamy kolejną przygodę!
Info: na pierwszą rozmowę warto zabrać ze sobą wszystko co udało się do tej pory skolekcjonować: szkice, zapiski, inspiracje, dokumenty odnośnie nieruchomości, mapy, własne przemyślenia.
03. DOKUMENTY STARTOWE
Proces projektowania zaczyna się od zebrania wszelkich niezbędnych dokumentów startowych, które są podstawą i kierunkiem rozwiązań projektowych. Bez nich nie uzyskamy finalnej decyzji, są to zazwyczaj:
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – czyli lokalna uchwała planistyczna, określająca wytyczne urbanistyczne, kubaturowe, lokalizacyjne na danym terenie (osiedlu, kwartale, gminie). MPZP otrzymujemy w zasadzie „od ręki”;
- Jeżeli na danym terenie nie funkcjonuje powyższe prawo miejscowe należy zawnioskować do odpowiedniej jednostki o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – inaczej, zapytać Wójta / Burmistrza lub Prezydenta o możliwość zaprojektowania obiektu o przedstawionych we wniosku parametrach. Wniosek jest dosyć skomplikowany, a decyzję w zależności od lokalizacji naszej działki i jednostki administracyjnej w przedziale 1,5 – 12 miesięcy;
- Wypis z rejestru gruntów i budynków, w którym są najbardziej rzetelne dane odnośnie nieruchomości objętej inwestycją (od ręki w lokalnym wydziale geodezji i katastru);
- Warunki przyłącza elektroenergetycznego / teletechnicznego / wodociągowego / kanalizacji sanitarnej / kanalizacji deszczowej / gazowego / centralnego ogrzewania czy decyzja o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w zależności od potrzeb i możliwości działki. Są one potrzebne również jako załączniki do wyżej wymienionej „WZ-tki” (czas oczekiwania zazwyczaj do miesiąca);
- Zawsze dzielimy zlecenie na obligatoryjne i fakultatywne, czyli minimum, które jest potrzebne do uzyskania pozytywnej decyzji, ale również opracowania dodatkowe, które rozwieją wszelkie wątpliwości jeszcze przed wbiciem szpadla;
- Mapa do celów projektowych – jeden z ważniejszych dokumentów, na którym zostaje wykonany Projekt Zagospodarowania Terenu (PZT) jako podstawowy rysunek techniczny oraz część Projektu Budowlanego. Mapę zleca się Geodecie uprawnionemu (czas oczekiwania: około 3 tygodnie);
- Badania gruntu – zlecane do wykonania Geologowi o odpowiednich uprawnieniach. Z badan terenowych zostaje stworzony swego rodzaju raport / opinia geologiczna o charakterystyce gruntu objętego opracowaniem. Na jej podstawie zostanie opracowany Projekt Techniczny w części konstrukcyjnej (czas oczekiwania około 3 tygodni);
- Kiedy działka jest pusta i tworzymy wszystko od początku, zazwyczaj to wystarcza do oceny sytuacji i rozpoczęcia prac projektowych, jednak kiedy tematem jest rozbudowa istniejącego obiektu lub/i jego zmiana sposobu użytkowania, będziemy potrzebować jeszcze: projektu pierwotnego (którego często Inwestor nie posiada); pozwolenia na adaptację i zmiany od autora projektu pierwotnego; ekspertyzę techniczną stanu istniejącego budynku.
04. ANALIZA ZLECENIA
Zlecenie rozpoczynamy od wnikliwej analizy przedmiotowego terenu, jego możliwości użytkowych i technicznych. Zdarza się, że taką analizę robimy jako totalnie odrębny temat na potrzeby wyceny nieruchomości, jako opinię architektoniczną lub załącznik do biznesplanu podmiotów gospodarczych zajmujących się budownictwem mieszkaniowym, produkcją, handlem czy magazynowaniem.
W trakcie przeprowadzanych badań danej działki może okazać się, że do prac projektowych nie dojdzie, ponieważ nieruchomość jest mocno ograniczona przez czynniki zewnętrzne lub posiada inne przeznaczenie niż wstępnie założył sobie Inwestor. Na szczęście zdarza się, to rzadko. Żeby potwierdzić taki lub inny stan użytkowy terenu opracowania, sprawdzamy go między innymi pod kątem:
- WZtki lub MPZP;
- Wizji lokalnej (obligatoryjnej w przypadku budynków istniejących);
- Opracowań geologicznych;
- Klasyfikacji gruntu;
- Dokumentacji prawnej Akty / KW / Wypisy z rejestru gruntów;
- Możliwości podpięcia do mediów;
- Dojazdu do działki;
- Kolizje istniejące: infrastruktura obca / dreny;
- Kolizje projektowane: drogi publiczne, wiatraki, itp.;
- Kształt działki i ukształtowanie terenu;
- Oddziaływanie terenów sąsiednich;
- Kierunki stron świata;
- Teren zalewowy / górniczy / zamknięty;
- Ochrona konserwatorska;
- Obostrzenia środowiskowe: Natura 2000 / Murawy / Sąsiedztwo Parków N i K;
- Odstępstwa od przepisów budowlanych;
- Ewentualne pisma stron postępowania.
Wszystkie powyższe kwestie bezpośrednio wpływają na czas procesu projektowego włącznie z etapem formalno-prawnym, a w związku z tym na cenę usługi.
05. KONCEPCJA
Jeżeli analiza zakończyła się pozytywnie, tzn. założenia Inwestora mieszczą się w ograniczeniach prawnych i technicznych, dotyczących przedmiotowej lokalizacji, otwieramy teczkę z notatkami z ostatniej wspólnej rozmowy i zaczynamy budować koncepcję architektoniczną.
W podstawowej opcji honorarium i przedziału czasowego dzielimy temat trzy etapy konsultacji:
- Etap I - koncepcja jest wykonywana na podstawie wcześniej przeprowadzonej, pierwszej rozmowy z Zamawiającym oraz analizy przedprojektowej. Przesyłana elektronicznie do przemyśleń i przygotowania się do drugiej rozmowy.
- Etap II - następne spotkanie, to zazwyczaj burza mózgów w której przeważa pytanie: „dlaczego?”. I słusznie, ponieważ im wcześniej przedyskutujemy zasadność kierunku, który zaproponowaliśmy, tym będzie szybciej i taniej. Taniej nie tylko w kwestii samej dokumentacji, ale również budowy i co ważniejsze eksploatacji. Zdarza się, że Klient prezentuje nam salwę zmian, na którą jesteśmy otwarci (na tym etapie). Mogą to być zmiany istotne jak i nieistotne (określone w Prawie Budowlanym). Czasami mają miejsce sytuacje kiedy na skutek wprowadzonych zmian dom puchnie o dodatkowe 50 - 100 m2. Takie rozwiązania są jak najbardziej możliwe, ale oczywiście wymagają aneksowania szacunkowego wynagrodzenia. Zanim jednak usiądziemy do wprowadzenia zamian w plik edytowalny, rozmawiamy o ich słuszności oraz rozważamy wszelkie „za” i „przeciw”. Ostatnio co raz częściej już w tym punkcie koncepcji pojawia się definitywna akceptacja Zamawiającego. Stan ten jest zauważalny po wprowadzeniu technologii BIM. Ewidentnie łatwiej jest przekazać Klientowi wiedzę odnośnie korzystnych wymiarów, proporcji, ekonomicznych rozwiązań, odpowiednich detali czy kompromisów architektonicznych używając do tego trójwymiarowego modelu projektowanego budynku i najbliższego otoczenia.
- Etap III - (tylko zmiany nieistotne, kosmetyczne, np.: zmiana wymiaru otworów okiennych, kolorystyki elewacji, przesunięcia ścianki działowej bez ingerencji w układ funkcjonalno-przestrzenny) wykonane w koncepcji na podstawie trzeciej rozmowy z Zamawiającym w nawiązaniu do założeń z drugiego etapu . Jak poprzednio: zmiany wysłane Klientowi drogą elektroniczną lub odbiór osobisty w wersji papierowej.
Co dostanę w ramach wykonanej koncepcji?
Koncepcja architektoniczno-budowlana, składa się z opracowania graficznego lub opisowo graficznego, przekazanego Inwestorowi w formie elektronicznej lub papierowej. Zawiera wszelkie niezbędne rysunki techniczne w odpowiedniej skali, takie jak:
- rzut lokalizacyjny na bazie dostarczonej przez Inwestora mapy;
- rzuty poziome, niezbędne do określenia układu funkcjonalno-użytkowego oraz jego skali wraz z ich opisaniem i podaniem powierzchni użytkowej i powierzchni zabudowy;
- potrzebne przekroje poprzeczne, do ustalenia wysokości i innych niezbędnych wymiarów;
- spacer trójwymiarowy po projektowanym obiekcie;
Czy mogę wydłużyć proces koncepcji o jedną lub więcej konsultacji?
Jak najbardziej. Jest, to jednak dodatkowy czas, który musimy przeznaczyć na dalszy rozwój tematu, a co za tym idzie przeorganizować grafik prac i obowiązków biurowych. Zatem każda następna konsultacja / rozmowa / zmiana jest wyceniana indywidualnie.
Czy mogę zrezygnować ze zlecenia w trakcie prac nad koncepcją?
W zasadzie, to każdą umowę można zerwać. Nasza przewiduje procentowy wkład pracy na każdym etapie, dlatego nawet już po analizie terenu możemy zakończyć Państwa zlecenie, przekazując tylko ten etap prac i wystawiając za niego FV. Etap rozpoczęty liczy się jako prace wykonane, więc należy pamiętać o odpowiednio wczesnym powiadomieniu nas o rezygnacji z dalszej współpracy.
06. AKCEPTACJA
Akceptacja wszelkich rozwiązań określonych w koncepcji daje nam dwie bardzo ważne informacje:
- Faza koncepcji architektonicznej zostaje zakończona, ponieważ Inwestor jest zdecydowany na wszelkie przedstawione rozwiązania funkcjonalne i estetyczne;
- Klientowi zależy na kolejnym etapie współpracy, wiec mamy zielone światło do rozpoczęcia prac nad finalną formą Projektu Budowlanego.
Twoja akceptacja projektów pozwala nam kontynuować realizację zgodnie z ustaleniami. Po otrzymaniu potwierdzenia (mailowo lub w inny wygodny sposób) przechodzimy do dalszych etapów. W razie potrzeby dłuższego namysłu przypominamy o bieżącym statusie projektu i jesteśmy dostępni do dalszych konsultacji na zasadach zawartych w umowie.
07. PROJEKT BUDOWLANY
Projekt budowlany, to opracowanie ściśle określone przez Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Jeśli mówimy o projekcie i zlecanych usługach podstawowych na wykonanie dokumentacji, to rozmawiamy właśnie o takiej formie. Jest to minimalny, obligatoryjny pakiet dokumentacji, niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę oraz rozpoczęcia i zakończenia budowy.
Po roku 2020, zakres projektu budowlanego uległ fundamentalnym zmianom. Został przebudowany gruntownie, a najbardziej charakterystyczne zmiany jakie zaszły, to:
- Podział projektu budowlanego na tomy;
– Część potrzebna do uzyskania pozwolenia na budowę, tj.: PZT – projekt zagospodarowania terenu (projekt lokalizacyjny obiektu, wykonany na mapie do celów projektowych); PAB – projekt architektoniczno-budowlany (założenia architektoniczne i rozwiązania układu funkcjonalno-użytkowego); ZAŁ – załączniki (uzgodnienia, opinie i decyzje dodatkowe). Powyższe trzy składowe oprawione najczęściej łącznie i przekazane wraz z wnioskiem w trzech egzemplarzach, sprawdza odpowiedni organ architektoniczno-budowlany i na ich podstawie wydaje decyzję.
– Część potrzebna do rozpoczęcia, prowadzenia i zakończenia robót budowlanych, tj.: PT – projekt techniczny, który nie jest sprawdzany w swej formie przez żaden organ. Składa się z opracowań branżowych: architektury, konstrukcji, instalacji elektrycznych i sanitarnych, drogowych. O nim w dalszej części przygody.
- Ilość egzemplarzy składanych do organu razem z wnioskiem – 3 szt.;
- Możliwość złożenia opracowania w formie elektronicznej;
- Co ciekawe PZT+PAB+ZAŁ może zrobić jedna uprawniona osoba, a PT druga wraz z innym zespołem projektowym. My pracujemy jedynie kompleksowo z uwagi na świadomość pojawienia się ewentualnych problemów, opartych na prawie autorskim oraz niekoniecznie odpowiednich rozwiązaniach technicznych. Wolimy brać pełną odpowiedzialność za cały utwór.
Kiedy przygotujemy już kompletną dokumentację, uzgodnimy ją z różnymi jednostkami i uzupełnimy odpowiednie wnioski i oświadczenia, umawiamy się z Inwestorem na sformalizowanie zlecenia. Następuje moment odbioru projektów, podpisania dokumentów oraz rozliczenia.
Dlaczego rozliczenie następuje w tej chwili, przecież nie posiadam jeszcze pozwolenia na budowę?
Właśnie dlatego, ten proces należy podzielić na dwie części. Pierwszą część stanowi zlecenie wykonania przez pracownię projektu budowlanego wraz z jej uzgodnieniem i przygotowaniem do uzyskania pozwolenia na budowę oraz koordynacji na etapie administracyjnym, o którym za chwilę. Drugą jest wydanie przez organ architektoniczno-budowlany decyzji. No właśnie, przez organ. Pracownia wykonała swoje zlecenie. Jednak dla bezpieczeństwa Inwestora w umowie oświadczyliśmy, że będziemy na każde wezwanie organu i uzupełnimy ewentualne braki oraz dokonamy niezbędnych korekt wynikających z naszego przeoczenia. Nie możemy jednak czekać na wynagrodzenie miesiącami lub latami, ponieważ znajdzie się strona postępowania (np.: sąsiad), która z pewnych prywatnych powodów zablokuje lub wydłuży w czasie inwestycję. Nie musi jej nawet uzasadniać. Może się również zdarzyć, że sam organ dokona nadinterpretacji przepisów budowlanych i wyda decyzję odmowną. Można oczywiście uruchomić procedurę odwoławczą, ale ta może trwać latami. Z doświadczenia wiemy, że nawet sam Inwestor może wycofać się z chęci uzyskania pozwolenia na budowę, na co również nie możemy mieć wpływu.
Co jeśli nie otrzymam pozwolenia na budowę w wyniku błędu Waszej pracowni?
Skoro pojawia się pytanie, teoretycznie sytuacja jest możliwa. Teoretycznie o niej opowiemy, ponieważ nie zdarzyło się nam to ani razu. Internet, to wbrew pozorom „małe miasto” i lokalnie byłoby o nas głośno. Inwestor może czuć się bezpiecznie, ponieważ nasza umowa jest uregulowana również pod tym kątem, a ponad to posiadamy polisę pracowni na takie i inne przypadki.
Na szczęście w ogromnej większości przypadków wszystko kończy się zgodnie z planem i Inwestor dostaje oczekiwaną decyzję.
08. PROCES ADMINISTRACYJNY
Cały proces administracyjny opiera się na Kodeksie Postępowania Administracyjnego. Zatem jak się rodzi decyzja o pozwoleniu na budowę?
- Po pierwsze Inwestor musi złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i dołączyć do niego odpowiednie załączniki. Jednym z nich jest oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli dokument stwierdzający prawo wnioskodawcy do możliwości wykonywania robót budowlanych na podstawie własności lub innej formy prawnej. Następnym załącznikiem jest Decyzja o warunkach zabudowy, którą wcześniej otrzymał Inwestor (jeżeli jest wymagana), 3 egzemplarze Projektu Budowlanego (bez części Projektu Technicznego) oraz opracowania dodatkowe w zależności od potrzeb, lokalizacji, itp.;
- Kolejnym krokiem jest już tylko czekanie na piłeczkę ze strony Organu. Jedną z nich może być „Wezwanie do uzupełnienia” na podstawie art.64 §2 KPA. Tzn. że musimy się pofatygować do urzędu i dokonać uzupełnienia np.: drugiego imienia we wniosku lub innej równie fascynującej parafki;
- Następnie otrzymamy „Zawiadomienie” na podstawie art.10 KPA, które ma za zadanie powiadomić strony postępowania (czyli bezpośrednich sąsiadów) o złożeniu przez Inwestora wniosku o wykonanie budynku, który w pewnym stopniu może oddziaływać na ich nieruchomości. Dostają w nim termin siedmiu dni na zapoznanie się z Waszą dokumentacją i ewentualne wniesienie uwag. Równolegle wysyłane jest „Zawiadomienie” o wszczęciu postępowania administracyjnego z art.61 KPA, które jest formalnym startem prawidłowo złożonego wniosku wraz załącznikami;
- Po pewnym czasie zazwyczaj jest wystosowane „Postanowienie” o dokonaniu korekt i usunięciu nieprawidłowości w dokumentacji projektowej przez jej autora z art.123 KPA. Często są to literówki lub drobne omyłki, natomiast zdarzają się sytuacje, gdzie Architekt pominie jakiś element z różnych przyczyn: zmiana przepisów (np.: Prawo Budowlane zmienia się w ciągu roku średnio 8 do 10 razy) lub zwyczajne niedopatrzenie. Wtedy jest zobowiązany dokonać poprawek na własny koszt w terminie określonym przez Organ. Zdarza się niestety również tak, że to Organ wskazuje na korektę elementu, który nadinterpretował i wg Architekta jest, to niedopuszczalne. Wówczas otwiera się spór, który często kończy się opinią w drugiej instancji lub toczy się nawet na płaszczyźnie sądowej w Wojewódzkim lub Naczelnym Sądzie Administracyjnym;
- Po dokonaniu korekt, Organ ponownie powiadamia strony postępowania „Zawiadomieniem” z art.10 oraz dokłada do tego „Zawiadomienie” z art.79a KPA, gdzie organ administracji publicznej jest obowiązany do wskazania przesłanek zależnych od strony, które nie zostały na dzień wysłania informacji spełnione lub wykazane;
- Jeżeli już wszyscy wszystko wiedzą, odbiorą korespondencję, po 7 dniach od otrzymania ostatniej zwrotki, Organ wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę i wysyła ją wraz z jednym opieczętowanym egzemplarzem projektu z powrotem do Inwestora.
B. POZWOLENIE NA BUDOWĘ
Gratulacje! Trzymasz już w ręku decyzję. Wiemy, że przeszedłeś wiele, ale jeszcze kilka drobnych formalności.
Po 14 dniach od daty otrzymania decyzji należy uzyskać klauzulę ostateczności, tzn. udać się do Organu i uprawomocnić dokument, aby już bez przeszkód prawnych rozpocząć budowę. Równolegle można złożyć wniosek o opieczętowanie dziennika budowy i załączyć zakupiony egzemplarz. Czasami odbiór odbywa się od razu, częściej na drugi lub trzeci dzień. Ok mam już pozwolenie na budowę i dziennik, co teraz?
09. PROJEKT TECHNICZNY
Część techniczna Projektu Budowlanego celowo znalazła się już po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jak wcześniej zaznaczyliśmy PT nie jest opiniowany przez Organ Architektoniczno-Budowlany, ale jest potrzebny do formalnego rozpoczęcia, prowadzenia i zakończenia robót budowlanych oraz załącznik do dziennika budowy, niezbędny w trakcie ewentualnej kontroli nadzoru budowlanego.
Znajdują się w nim bardziej szczegółowe rozwiązania architektoniczne jak detale izolacji lub szczegóły mocowań elementów elewacji. Jest również część konstrukcyjna, m. in. Obliczenia statyczne oparte na badaniach geologicznych gruntu. Instalacje elektryczne w niezbędnej postaci czy sanitarne włącznie z wentylacja mechaniczną.
Należy zaznaczyć, że nie jest to projekt wykonawczy, a jedynie rozwiązania techniczne mówiące o zastosowaniu materiałów o konkretnych parametrach techniczno-użytkowych oraz ogólnym sposobie ich wykonania.
10. OPRACOWANIA DODATKOWE
Jest to dobry moment aby podsumowując proces projektowy dodać coś odnośnie opracowań fakultatywnych. Czasami zdarza się tak, że Inwestor nie jest sobie w stanie wyobrazić pewnych rozwiązań. Na pomoc przychodzą właśnie takie opracowania:
- Projekt Wykonawczy - jeżeli potrzebujemy szczegółów w małej skali, która pokaże mocowanie nakrętek w podciągu stalowym, ich typ, rozstawy i ilość, należy zlecić dodatkowe opracowanie w postaci dokumentacji stricte wykonawczej, które dotyczy każdej branży
- Przedmiary i Kosztorysy także nie są częścią Projektu Budowlanego określonego Rozporządzeniem w/s zakresu i formy;
- Wizualizacje fotorealistyczne;
- Projekty wnętrz / ogrodów;
- Ekspertyzy techniczne w przypadku konieczności wydania opinie przez specjalistę np.: Architekta, Konstruktora czy Rzeczoznawcę ds. przeciwpożarowych. – najczęściej w przypadku przebudowy istniejących budynków;
- Opinie architektoniczne – potrzebne do uzyskania środków finansowych na dane przedsięwzięcie lub jako ocena specjalisty potrzebna do rozwiązania problemu na drodze sądowej;
- Analiza cieplno-wilgotnościowa – szczegółowe opracowanie dotyczące optymalizacji materiałów budowlanych, ich stosunku jakościowego do kosztów zakupu oraz późniejszej eksploatacji budynku
- Świadectwo charakterystyki energetycznej – potrzebne do odbioru budynku do użytkowania, sprzedaży lub jego najmu;
- Zgłoszenia robót budowlanych nieobjętych procedurą uzyskania pozwolenia na budowę.
C. CHCĘ ZACZĄĆ BUDOWĘ!
Brawo! Posiadasz już wszystko: ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, projekt techniczny, opieczętowany dziennik budowy, co teraz? Dzwoń do wybranego Kierownika Budowy, on powie co dalej i poprowadzi Twoją inwestycję na podstawie otrzymanych dokumentów, umowy oraz najważniejsze: obowiązków określonych w Prawie Budowlanym. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej przejdź do zakładki Nadzór Budowlany. Powodzenia!
