NADZÓR BUDOWLANY

"Budowanie to w rzeczywistości sztuka współpracy." – Richard Rogers

Usługa jest skierowana do klienta / instytucji, która poszukuje osoby wykonującej samodzielne funkcje w budownictwie w zakresie kierowania robót budowlanych i budów w specjalności architektonicznej bez ograniczeń lub pełnienia funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego, a także sprawowania kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych.

C. CHCĘ ZACZĄĆ BUDOWĘ !

ROZMOWA WSTĘPNA – 01.

01. – ROZMOWA WSTĘPNA

02. – UMOWA

DOKUMENTY STARTOWE – 03.

03. – DOKUMENTY STARTOWE

04. – ORGANIZACNA NA BUDOWIE

ROBOTY BUDOWLANE – 05.

05. – ROBOTY BUDOWLANE

06. – PRZYPADKI SZCZEGÓLNE

ZMIANY – 07.

07. – ZMIANY

08. – DOKUMENTY KOŃCOWE

D. ZAKOŃCZENIE BUDOWY

C. CHCĘ ZACZĄĆ BUDOWĘ

Kontynuując podróż na przykładzie projektu indywidualnego, postaram się krótko przedstawić wspólny czas spędzony na budowie, relację Inwestor-Kierownik budowy, wzajemne obowiązki i tor przeszkód w postaci nieprzewidywalnych, odbiegających od normalnego trybu sytuacji pod kątem wykonawczym i administracyjnym. Jeśli jesteście gotowi, załóżcie kaski, mogą się przydać… nie pamiętacie jakie? Nie ma problemu, poniżej mała ściąga:

KASK BIAŁY
nosi kierownik budowy, inspektor nadzoru oraz pozostali inżynierowie
KASK ŻÓŁTY
noszą pracownicy fizyczni
KASK CZARNY
jest przeznaczony dla architekta lub inspektora nadzoru autorskiego
KASK ZIELONY
nosi pracownik BHP
KASK CZERWONY
noszą goście, stażyści, praktykanci oraz inwestor
KASK NIEBIESKI
noszą operatorzy, elektrycy, energetycy oraz pracownicy wysokościowi
KASK POMARAŃCZOWY
noszą do geodeci

01. ROZMOWA WSTĘPNA

Pierwsza rozmowa może rozpocząć się odbywa się z dwóch poziomów. Pierwszy scenariusz jest wtedy kiedy Inwestor kontynuuje pracę ze swoim architektem (który posiada również uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi), czyli autorem dzieła, które powstało stosunkowo niedawno, więc temat jest merytorycznie znany, a zaufanie zostało już zbudowane „na papierze” i w zasadzie można przechodzić do ustalenia kilku detali i podpisania umowy.

W drugim zaś przypadku sprawa jest bardziej skomplikowana. Kierownik musi szybko przeanalizować wiele argumentów podjęcia się tematu, mając cały czas w głowie obowiązki kierownika budowy (opisane w art.22 – Ustawy Prawo budowlane). Przede wszystkim musi zapoznać się z dokumentacją projektową (w tym decyzją o pozwoleniu na budowę), która automatycznie określi skalę trudności w trakcie wykonywania przyszłych robót budowlanych (co zazwyczaj wpływa na cenę usługi), listę zapytań do autora odnośnie niejasnych detali i rozwiązań projektowych i pokaże czy można zbudować wirtualny pomost między Kierownikiem a Projektantem. Należy poruszyć temat potencjalnego czasu trwania robót budowlanych z ich okresowymi przerwami dyktowanymi chociażby warunkami pogodowymi, co wymusi kilka dodatkowych ruchów w postaci zabezpieczenia konstrukcji i materiałów budowlanych. Rzecz fundamentalna: wykonawca. Najczęściej Inwestorzy decydują się budować swój dom sposobem gospodarczym tzn.: że na budowie pojawi się przynajmniej kilku wykonawców, każdy od innego etapu. Relacja Kierownik-Wykonawca jest szalenie ważna, ponieważ szybko zbudowane zaufanie i rzetelność wykonawcy, pozwoli na bezproblemowe przejście do następnego etapu.

Zdarzają się Inwestorzy, którzy na początku tej ścieżki mylą (co zrozumiałe) osoby, które mają ściśle określone zadania wynikające np. z przepisów Prawa budowlanego:

Osoba pełniąca Nadzór Autorski
to oczywiście Projektant - jedyna osoba, która może dokonywać zmian w swoim dziele. Może być wezwany na budowę przez samego Inwestora lub na żądanie organu nadzoru budowlanego w celu niezrozumiałych nikomu rozwiązań projektowych lub przedyskutowania rozwiązań zamiennych.
Inspektor Nadzoru Inwestorskiego
to Inwestor zastępczy, który jest obligatoryjnie na większych budowach, a jego obowiązkiem jest reprezentowanie Inwestora w kwestii technicznej, ekonomicznej i organizacyjnej na budowie. Może być powołany przez Inwestora, również przy budowie domu np.: w przypadku przebywania Inwestora za granicą.
Kierownik Budowy
osoba odpowiedzialna za zgodność wykonywanych robót z projektem budowlanym, bhp, koordynację robót i szybką reakcję na zagrożenia, harmonogram robót, dokumentację budowy i ciągłą komunikację z Architektem oraz Inwestorem.
Wykonawca (Majster)
czasami mylony z kierownikiem, odpowiada jedynie przed Inwestorem lub Inspektorem nadzoru pokazem swoich umiejętności w określonej wcześniej jednostce czasu.

02. UMOWA

Jeżeli rozmowa wstępna przebiegła pomyślnie z perspektywy Inwestora, a dokonana przez kierownika analiza wszelkich „za” i „przeciw” przechyla się ku podjęciu się nowego zadania, dochodzi do podpisania umowy. Zanim jednak do tego dojdzie należy ustalić i zapisać w niej kilka ważnych kwestii.

Oczywiście poza danymi personalnymi, załącznikami i wynagrodzeniem kierownika lub karami w przypadku zerwania umowy najczęstszymi niewiadomymi są zazwyczaj:

Inwestor:
Panie Kierowniku, a jak często będzie Pan przyjeżdżał na budowę?
Kierownik Budowy:
Wszystko jest do ustalenia oczywiście wprost proporcjonalnie do mojego wynagrodzenia. W pierwszej kolejności muszę zwrócić uwagę na katalog swoich obowiązków narzucony literą prawa, następnie na podstawie doświadczenia określę minimalną ilość pobytów przy każdym etapie w tym robót zanikowych (tj.: takich, które mogą być szybko „zasypane”) oraz przypadki szczególne, które zależą od różnych czynników zewnętrznych takich jak możliwość natrafienia na stanowisko archeologiczne podczas wykonywania robót ziemnych.

Inwestor:
Panie Kierowniku, bo tak sobie pomyślałem, wiem że jeszcze pozwolenie na budowę nieprawomocne ale czy mogę już zacząć wykopy pod fundamenty? Ładnie mi się czasowo pokrywa Geodeta z Operatorem koparki.
Kierownik Budowy:
Roboty budowlane można zacząć po złożeniu w organie nadzoru budowlanego stosownych dokumentów w tym zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych. Wszelkie roboty (w tym chociażby złożenie rusztowania na działce objętej inwestycją) są traktowane jako samowola budowlana. W tym przypadku, to Inwestor odpowiada za sytuację jaką zastanie Nadzór podczas kontroli na miejscu zdarzenia. Za takie działania grożą sankcje w tym finansowe, ściśle określone w Prawie budowlanym, a które zostaną przedstawione Właścicielowi nieruchomości w drodze decyzji. Poza tym działka musi być zabezpieczona / ogrodzona, a w widocznym miejscu musi zostać zainstalowana tablica informacyjna odnośnie przedsięwzięcia.

Inwestor:
Panie Kierowniku, w związku tym, że jeszcze nie zaczęliśmy, pomyślałem, że to ostatnia chwila, żeby poszerzyć klatkę schodową, zmienić te trzy okna i zamiast blachy, to jednak dachówka ceramiczna, bo taką cenę dostałem że ho ho… to jak?
Kierownik Budowy:
Nawet gdybym chciał Panu pomóc, poszukać rozwiązań zamiennych i podpowiedzieć jak szybko i bezproblemowo dokonać takich zmian, niestety nie mogę. Za wszelkie zmiany odpowiedzialny jest Projektant i to on decyduje o kwalifikacji zmian i możliwości rozwiązań tego problemu na płaszczyźnie technicznej i administracyjnej. Zatem musi Pan przedyskutować temat z Autorem projektu, a o wyniku tej rozmowy powiadomić mnie jeszcze przed podpisaniem umowy.

03. DOKUMENTY STARTOWE

Aby rozpocząć roboty budowlane należy złożyć potrzebne dokumenty do odpowiedniego (na danym terenie) Organu Nadzoru Budowlanego. Do rozpoczęcia budowy (przynajmniej na sierpień 2024) są potrzebne następujące wnioski i dokumenty:

Zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych (PB-12);
Decyzja stwierdzająca posiadanie odpowiednich uprawnień budowlanych przez Kierownika;
Aktualne zaświadczenie Kierownika o czynnym wykonywaniu samodzielnej funkcji technicznej;
Oświadczenia wszystkich Projektantów o wykonaniu Projektu Technicznego.

Prawo budowlane potrafi zmienić się w ciągu roku nawet 10 razy, więc często kiedy Kierownik chce rozpocząć zamiar budowy obiektu, może zostać poproszony o uzupełnienie kompletu dokumentów.

Jeżeli chodzi o dokumenty (w stopniu minimum), które będą potrzebne dla samego Kierownika Budowy w celu rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych, a które to podczas podpisania umowy powinien dostarczyć Inwestor, są to:

Prawomocna decyzja o Pozwoleniu na Budowę;
Projekt Techniczny (osobiście uważam, że Projekt Zagospodarowania Terenu oraz Projekt Architektoniczno-Budowlany również z uwagi na „nową” nie do końca zdyscyplinowaną i jasną formę i zakres projektu budowlanego);
Wcześniej opieczętowany przez Organ Architektoniczno-Budowlany dziennik budowy. Co ciekawe w przypadku budowy domu (w opcji z pozwoleniem na budowę) nie jest obecnie wymagany jako załącznik do dokumentów końcowych, stanowi jedynie pewien dowód w chronologii wykonywania robót budowlanych w formie pamiątki do prywatnej kolekcji Inwestora. W dzienniku budowy wpisów mogą dokonywać jedynie osoby ściśle związane z procesem budowlanym, tj.: Inwestor, Projektant, Kierownik Budowy, Inspektor Nadzoru Budowlanego, Geodeta, Pracownicy Organu Nadzoru Budowlanego.

04. ORGANIZACJA NA BUDOWIE

Organizację na budowie można w zasadzie podzielić na dwa trzony: planistyczno-administracyjną i wykonawczą, czyli roboty przygotowawcze.

Przed wykonaniem jakichkolwiek robót budowlanych Kierownik budowy powinien wykonać kilka niezbędnych detali:

Wykonanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (potocznie: plan BIOZ). Jest to dokument opisujący sposób wykonywania każdego zadania budowlanego pod kątem bezpieczeństwa pracy;
Sporządzenie harmonogramu robót jako planu na każdy etap budowy, w tym prace przygotowawcze i odbiory. Pomagający zorganizować czas na budowie wraz z wszelkimi przerwami okresowymi. Harmonogram jest w zasadzie dokumentem obligatoryjnym podczas prowadzenia dużych budów i klasycznie powinien składać się z trzech części:

a) zestawienia analitycznego, czyli części merytoryczno-obliczeniowej robót;

b) graficznego przebiegu robót, czyli zobrazowania robót na terenie objętym przedsięwzięciem;

c) wykresu sprawdzającego, czyli zestawienie ilości pracujących robotników głównych specjalności do założonych ram czasowych.

Roboty przygotowawcze jakie powinny być wykonane przed rozpoczęciem tych właściwych, to przede wszystkim:

Wygrodzenie działki w sposób uniemożliwiający wstęp na budowę osobom nieupoważnionym;
Zamontowanie tablicy informacyjnej w miejscu ogólnie dostępnym do odczytania;
Przygotowanie bezpiecznego miejsca składowania materiałów budowlanych i narzędzi stacjonarnych z ekonomicznym wykorzystaniem terenu wokół budowy;
Zapewnienie niezbędnych mediów w miarę możliwości oraz toalety;

05. ROBOTY BUDOWLANE

Można by tu było pisać tomy. Ograniczę się jednak do kilku ważnych kwestii. Każdy kierownik budowy ma szeroki katalog obowiązków, które są bezpośrednio związane zapewnieniem bezpieczeństwa i higieny pracownikom, a więc m. in. kontrolę sprzętu oraz odzieży bhp w tym osprzętu w postaci pasów czy lin, odpowiednie zabezpieczenia przy wykonywaniu szalunków głębokich lub montażu rusztowania. Nadrzędną sprawą jest posiadanie przez osoby wykonujące odpowiednie roboty, badań i licencji, które są potrzebne chociażby przy pracach na wysokości. Kierownik musi zwracać uwagę na ewentualne zagrożenia spowodowane np.: bliskością linii napowietrznych lub innych obiektów stanowiących potencjalną kolizję. Należy również pamiętać, że materiały budowlane stosowane w naszym kraju muszą posiadać odpowiednie certyfikaty techniczne określone symbolami B lub/i CE. Wszystkie powyższe działania kierownika są (ważną) otoczką jednego głównego zadania: budowa ma być zgodna z projektem i pozwoleniem na budowę.

Najczęściej wykonywanymi robotami budowlanymi przy budowie domu lub niewielkiego budynku handlowego / usługowego / biurowego są:

roboty ziemne, tj.: wszelkie wykopy fundamentowe i drogowe;
roboty betonowe i żelbetowe;
roboty zbrojarskie;
roboty impregnacyjne i antykorozyjne;
roboty murarskie i tynkarskie;
roboty instalacyjne;
roboty spawalnicze;
roboty ciesielskie i stolarskie;
roboty dachowe i dekarskie;
czasami mogą wystąpić roboty rozbiórkowe (w przypadku błędów lub na żądanie Organu Nadzoru Budowlanego);
część z w/w robót stanowią tzw. roboty zanikowe, tj.: roboty, których efekty pozostają w obiekcie, ale po wykonaniu kolejnych robót, przestają być widoczne, np.: wykonanie zbrojenia konstrukcji po jej zabetonowaniu.

Każdy kierownik budowy posiada inne doświadczenie nt. prawidłowo wykonywanych robót. Zakres jest tak duży, że na budowach o większej skali kierownicy są powołani do każdej branży osobno, jednak przy budowie niewielkiego obiektu nie jest to wymóg obligatoryjny w związku z czym rzadko stosowany przez Inwestorów, głownie z powodów finansowych. W każdym razie uważam, że odpowiednia relacja Kierownik-Wykonawcy jest kluczem do osiągnięcia zamierzonego celu, dlatego powinna działać bez zarzutu w obie strony włącznie z wymianą doświadczenia i wzajemnych konsultacji przed (!) wykonanymi pracami.

06. PRZYPADKI SZCZEGÓLNE

Są to sytuacje losowe, których nie da się łatwo przewidzieć, a które to odpowiadają bezpośrednio za natychmiastowe wstrzymanie robót budowlanych przez Kierownika (część z nich opisana jest w art. 48 i 50 Prawa budowlanego) a następnie bardzo często przeprowadzenia procedury naprawczej (lub śledztwa):

zakładając, że Inwestor posiada wymaganą decyzję o pozwolenie na budowę lub dokonał zgłoszenia zgodnie z art. 29 PB, jedna z głównych przesłanek do wstrzymania robót jest potencjalny stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, gdzie Kierownik jest zobowiązany powiadomić Organ Nadzoru Budowlanego, a ten w drodze postanowienia nakaże bezzwłocznie zabezpieczyć przedmiotowy obiekt i usunąć stan zagrożenia;
w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa osób trzecich, mienia lub zagrożenia środowiska;
na skutek wypadku w trakcie wykonywania robót budowlanych;
w sposób istotnie odbiegających od ustaleń określonych w pozwoleniu na budowę i projekcie budowlanym (o czym więcej w następnym siódmym punkcie);
w skutek wystąpienia katastrofy budowlanej;
w skutek określenia słabej nośności gruntów podczas wykopów i odkrywek ziemnych. Jak wiadomo przy obiektach prostych nie jest obligatoryjne (chociaż zalecane) wykonywanie badań gruntu. Czasami mimo wykonanej dokumentacji geologicznej, mogą pojawić się warunki odmienne, zależne np.: od pory roku w jakiej rozpoczynane są roboty budowlane;
w skutek kolizji z obiektami infrastruktury technicznej lub podziemną częścią obiektów o charakterze zabytkowym;
na skutek odkrycia obszaru, przedmiotów czy szczątków o charakterze archeologicznym.

Powyższe przypadki niestety mogą spowodować wstrzymanie robót budowlanych nawet na kilka sezonów, dlatego jeśli to możliwe, zaleca się zminimalizowanie ryzyka z tym związanego i wykonanie działań zapobiegawczych, takich jak: stosowanie się do zasad BHP czy wykonanie rzetelnej dokumentacji geologicznej mimo obiektów o nieskomplikowanej konstrukcji.

07. ZMIANY

Budowy, na których nie ma zmian chyba nie istnieją, a już na pewno indywidualne. Oczywiście zmian można dokonywać w trakcie budowy. Jest to jednak część procedury budowlanej, do której należy zaangażować Projektanta. Ten bowiem (NIE Inwestor, NIE Kierownik) dokonuje kwalifikacji na istotne lub nieistotne, po czym przeprowadza nowy pomysł Inwestora przez odpowiednią ścieżkę formalną.

Zmiany istotne stanowią katalog zamknięty i są ściśle określone w art. 36a ust. 5 – Ustawy Prawo budowlane, a mianowicie są to odstąpienia w zakresie:

a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5 %,

b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2 %,

c) liczby kondygnacji;

warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4, lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d;

Podczas chęci dokonania przez Inwestora takich zmian, Kierownik Budowy musi wstrzymać budowę. Następnie Inwestor jest zobligowany uzyskać decyzję zamienną o pozwoleniu na budowę, którą wyda już Organ Nadzoru Budowlanego. Z decyzją zamienną wiąże się oczywiście projekt budowlany zamienny, który wykona Architekt uprawniony. Po całym zabiegu, uprawomocnionej nowej decyzji i kilku miesiącach później, można kontynuować roboty.

Jeżeli chodzi o zmiany nieistotne, sprawa jest o wiele łatwiejsza. Są to wszystkie inne zmiany poza powyższym katalogiem, co nie znaczy, że zmiany podciągu żelbetowego nie należy skonsultować wcześniej z jego Twórcą. Procedura wygląda następująco:

Zanim zaczniesz myśleć poważnie o zmianach, warto je skonsultować z Architektem, on nie tylko zakwalifikuje je w odpowiednią szufladę, ale rozwieje wątpliwości przed popełnieniem potencjalnego błędu. Błędem może być chociażby samo wstrzymanie robót w momencie kiedy zmiana jest istotna, ale nie wpłynie znacząco na poprawę jakości użytkowania obiektu. Możesz stracić jedynie czas i pieniądze, jeśli okaże się, że następny sezon zafunduje niespodziewany skok inflacyjny.

08. DOKUMENTY KOŃCOWE

Kiedy wszelkie roboty budowlane dobiegły końca, na schodach została dokręcona ostatnia tralka, a teren wokół obiektu został perfekcyjnie wysprzątany, można przejść do przygotowania dokumentów końcowych, pozwalających na dokonanie formalnego zakończenia budowy i możliwości użytkowania obiektu w części lub całości. Taka procedura jest dokonywana na dwa sposoby: jako klasyczne „zawiadomienie o zakończeniu budowy” obiektów prostych, takich jak dom lub w trybie uzyskania „pozwolenia na użytkowanie”. To pozwolenie jest obligatoryjne, jeżeli:

a) V, IX–XVI,

b) XVII – z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie,

c) XVIII – z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty, a także budynków kolejowych: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru kolejowego,

d) XX,

e) XXII – z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów,

f) XXIV – z wyjątkiem stawów rybnych,

g) XXVII – z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych,

h) XXVIII–XXX;

Budynek mieszkalny znajduje się w pierwszej kategorii, ale z uwagi na to, że Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, opiszę pokrótce oba.

Dokumenty do zawiadomienia o zakończeniu budowy:

Zawiadomienie o zakończeniu budowy PB-16 i PB-16a;
Projekt techniczny;
Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania- drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, o ile dotyczy;
Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
Protokoły badań szczelności instalacji gazowej;
Protokół badania wody w przypadku studni własnej;
Decyzja zezwalająca na eksploatację urządzenia technicznego, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 grudnia 2000r. o dozorze technicznym (Dz. U. z 2021r. poz. 272 z późn. zm.), o ile jest wymagana;
Dokumentacja geodezyjna, zawierająca wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę o której mowa w art. 2 pkt 7b ustawy z dnia 17 maja 1989r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2021r. poz. 1990), oraz informacja o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu;
Kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu, z naniesionymi zmianami i w razie potrzeby uzupełniającym opisem zmian, jeżeli nie odstępują one w sposób istotny od zatwierdzonego projektu, jeżeli dotyczy;
Oświadczenie inwestora o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane, o ile dotyczy (budynki wielorodzinne, wielolokalowe);
Oświadczenie inwestora o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno – budowlanymi, o ile dotyczy (w przypadku budynków mieszkalnych na zgłoszenie);
Oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów wymienionych w art. 56 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane, o ile są wymagane (np.: usługowe);
Świadectwo charakterystyki energetycznej;

Jeżeli Organ Nadzoru Budowlanego, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, na podstawie tzw. milczącej zgody można zacząć użytkowanie obiektu. Organ może również wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, który również uprawnia Inwestora do rozpoczęcia użytkowania budynku.

Dokumenty w trybie pozwolenia na użytkowanie:

Dopiero w tym trybie: dziennik budowy;
Projekt techniczny;
Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania- drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
Protokoły badań i sprawdzeń wszelkich instalacji np.: gazowej, elektrycznej, wentylacyjnej, itp. W tym badania ze szczelności zbiorników na nieczystości płynne;
Decyzja zezwalająca na eksploatację urządzenia technicznego, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 grudnia 2000r. o dozorze technicznym (Dz. U. z 2021r. poz. 272 z późn. zm.), o ile jest wymagana;
Dokumentacja geodezyjna, zawierająca wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę o której mowa w art. 2 pkt 7b ustawy z dnia 17 maja 1989r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2021r. poz. 1990), oraz informacja o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu;
Potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
Zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków, o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022r. poz. 503), o ile jest wymagane;
Kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu, z naniesionymi zmianami i w razie potrzeby uzupełniającym opisem zmian, jeżeli nie odstępują one w sposób istotny od zatwierdzonego projektu;
Oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów wymienionych w art. 56 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (tj.: Straży Pożarnej i Sanepidu);
Świadectwo charakterystyki energetycznej;

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie może zostać wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Wydanie decyzji poprzedza jednak obowiązkowa kontrola, podczas której Organ może stwierdzić pewne nieprawidłowości i wstrzymać się z jej wydaniem, aż do momentu usunięcia nieprawidłowości. Wynik kontroli może mieć kilka negatywnych skutków, a mianowicie:

Organ stwierdza termin wykonania robót, które nie zostały a muszą być wykonane;
W przypadku kiedy budowa odbiega w sposób istotny od zatwierdzonego projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę, Organ może wymierzyć karę finansową stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s=500zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k domu=1) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (np.: w=150m2). Kara na przykładzie domu wynosi 75 000 zł;
W wyjątkowych przypadkach Organ może orzec o rozbiórce obiektu budowlanego, np.: jeżeli nie ma możliwości doprowadzenia go do stanu, który nie zagraża bezpieczeństwu ludzi i nie oddziaływuje na działki sąsiednie;
W przypadku kiedy Inwestor rozpoczął użytkowanie budynku przed formalnym zakończeniem budowy i nie reaguje na pouczenie Organu, ten podczas kontroli stwierdzając dalesze użytkowanie obiektu, stosuje karę o podstawie w/w z 10-krotnym współczynnikiem (co daje nam karę w wysokości 750 000 zł). Organ Nadzoru Budowlanego może wydawać postanowienia wielokrotnie z współczynnikiem do podstawy x5 w przypadku braku reakcji Inwestora (za każdym razem 375 000 zł).

Pamiętajmy, że Organ stanowią ludzie, którzy (z doświadczenia) podchodzą do każdego tematu indywidualnie i raczej na korzyść Inwestora. Warto jednak ubrać się w wiedzę, która nie pozwoli na znalezienie się w skrajnej sytuacji prawnej z załącznikiem w postaci dotkliwej kary. Aby uniknąć nieporozumień na budowie w bardzo prosty i tani sposób, należy stosować się do zaleceń Kierownika budowy, który działa w bezpiecznych ramach formalnych i technicznych. Dzięki temu, na pewno uda się zakończyć przedsięwzięcie w zaplanowanym terminie, bez cyklicznych niespodzianek i co najważniejsze, bez użycia ostatnich czterech myślników.

D. ZAKOŃCZENIE BUDOWY

Jeżeli posiadacie już zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu lub prawomocną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, możecie już myśleć o parapetówce! W tym momencie można zmieniać taryfę energetyczną, meldować się, robić wpisy w księdze wieczystej, zakładać warzywniak, zwyczajnie użytkować, mam nadzieję bez żadnych ukrytych wad… Gratulacje!

Osobiście uważam, że poczynając od spotkania z Architektem, jest to jeden z najbardziej wyczerpujących procesów administracyjnych w kraju. Właśnie z uwagi na zasób ludzki jaki przewinie się przez kilka lat życia Inwestora, przez wysokie prawdopodobieństwo popełnienia błędu w trakcie, przez nieograniczoną liczbę niewiadomych bezpośrednio wpływających na czas zakończenia przygody. Dlatego pamiętajcie aby dobierać zaufanych i doświadczonych specjalistów. Doświadczenie, to nie tylko lata pracy, to różnorodność sytuacji w jakich został postawiony dany specjalista, ale również szkolenia, konsultacje branżowe i rozwój osobisty w jaki wkłada swój czas. Zapewne nie będzie, to specjalista najtańszy, ale to Ty decydujesz jak ma wyglądać (często) inwestycja Twego życia.